Erste Immobilie als Kapitalanlage

Wie alles bei mir angefangen hat

Ich erinnere mich noch genau an meinen ersten Termin beim Bankberater. Ich war 19 und gerade dabei, mich intensiv mit meinen Finanzen auseinanderzusetzen – das Thema Geld hatte mich irgendwie gepackt. Also machte ich mir einen Termin bei meiner Bank aus, um zu verstehen welche Wege mir offen standen und welche zu mir passen. Eine der Fragen, die mir der Berater stellte, ist mir besonders im Kopf geblieben: „Möchten Sie später mal ein Eigenheim besitzen?“

Alle in meinem Umfeld träumten vom Eigenheim. Mein Gedanke war ein anderer: Ich wollte lieber Immobilien kaufen und sie dann vermieten. Damals wusste ich noch nicht viel, aber ich hatte diese Idee irgendwo aufgeschnappt und sie ließ mich nicht mehr los. Obwohl ich die Idee schon früh spannend fand, hat es fast zehn Jahre gedauert, bis ich wirklich losgelegt habe.

Warum ich trotzdem nicht ins Handeln kam

Warum? Ganz einfach:
• Ich wusste nicht, wie ich starten soll.
• Ich war unsicher, ob ich alles richtig mache.
• Ich hatte niemanden im Umfeld, der diesen Weg schon gegangen war.

Also habe ich mir Wissen angeeignet: Bücher, YouTube-Videos, Podcasts. Theoretisch war das Wissen da. Praktisch war ich trotzdem überfordert und hatte Angst einen schwerwiegenden Fehler zu machen. Gerade bei so großen Summen wie bei einer Immobilie ist es extrem wichtig, von Anfang an Fehler zu vermeiden. Denn hier geht’s nicht um ein paar hundert Euro. Sondern schnell um 10.000 € oder mehr, die du entweder zu viel zahlst, zu schlecht finanzierst oder durch Fehlentscheidungen langfristig Verluste machst.

Ich stellte mir Fragen wie:
• Welcher Kaufpreis ist angemessen?
• Was ist, wenn es bereits bestehende Probleme mit den Mietern gibt?
• Wie erkenne ich Unstimmigkeiten bei den Unterlagen?
• Wie verhandle ich den Kaufpreis erfolgreich runter?
• Wie bereite ich mich auf das Gespräch mit der Bank vor?
• Worauf sollte ich im Notarvertrag achten?

Ich habe mir dann tatsächlich Unterstützung geholt und das war für mich absolut entscheidend. Denn so viel man sich selbst theoretisch aneignen kann: In der Praxis tauchen Fragen auf, auf die man allein oft keine Antwort findet. Natürlich kannst du auch alles Learning by Doing machen und ausprobieren. Ich war aber froh jemanden an meiner Seite zu haben, der sich auskennt. Jemanden, der weiß, worauf es ankommt. Der einen nicht nur mit YouTube-Wissen abspeist, sondern dir individuell sagt, was in deinem konkreten Fall der nächste richtige Schritt ist.

Deshalb mein ganz klarer Tipp: Hol dir Unterstützung, am besten gleich zu Beginn. Du wirst dir damit nicht nur Nerven, sondern auch bares Geld sparen. Für mich war das ein absoluter Gamechanger. Wen ich dir konkret empfehlen kann, dazu gleich mehr. Jetzt erstmal meine konkreten ersten Schritte.

Meine ersten Schritte

Ich fing also wie folgt an:
Ich habe Suchaufträge auf Immobilienportalen wie Immobilienscout24, Immowelt und Kleinanzeigen eingerichtet. Meine Suchkriterien umfassten den maximalen Kaufpreis, die Lage, die Energieeffizienzklasse, die Größe – und vor allem: Die Wohnung musste sich rechnen.

Für jede Anzeige habe ich die sogenannte Bierdeckelrechnung durchgeführt:

(Jährliche Kaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 = Bruttomietrendite

Das habe ich bei jeder Anzeige gemacht. Ja, bei jeder. Und je öfter ich das tat, desto mehr bekam ich ein Gefühl für Preise, Lagen und Renditen. Wenn eine Immobilie die 5 %-Marke knackte, machte ich eine Besichtigung aus. Nach den ersten 20 Besichtigungen war ich ehrlich gesagt ein bisschen ernüchtert. Vieles sah auf Bildern besser aus als in echt. Einige Makler nahmen mich nicht ernst. Manche fragten sogar: „Kommt noch jemand mit?“ (Nein, kommt nicht. Ich kaufe alleine. Danke der Nachfrage.)

Mit jeder Besichtigung wurde ich sicherer. Ich stellte gezieltere Fragen. Ich las Protokolle der Eigentümerversammlungen, prüfte Grundbücher, forderte fehlende Seiten nach. Was mich persönlich richtig motiviert hat, war auch der Austausch mit Gleichgesinnten. Ich habe mir eine kleine Mastermind gesucht und bin regelmäßig zu Immobilientreffen in meiner Stadt gegangen. Mit anderen Immobilieninteressierten habe ich mich dann regelmäßig getroffen, Erfahrungen geteilt, Fehler besprochen und gemeinsam gerechnet. Wir haben sogar zusammen Wohnungen besichtigt und uns im Anschluss darüber beraten und Dokumente durchgeschaut. Das hat für mich alles verändert. Weil ich gemerkt habe: Ich bin nicht allein und Ich kann das wirklich schaffen.

Meine erste Immobilie

Und irgendwann war sie da – die eine Wohnung bei der alles passte.
Gute Lage. Guter Preis. Vollständige Dokumente. Solide Mietrendite. Ich habe alle Unterlagen angefordert, durchgearbeitet, Fragen gestellt. Und dann: gekauft. Ein irres Gefühl, ehrlich gesagt. Der Weg zum Bankberater, um den Darlehnensvertrag zu unterschreiben und der anschließende Termin beim Notar. Und plötzlich war ich Eigentümerin. Ich hatte einen Mietvertrag, ein Darlehen, ein neues Konto nur für Mieteingänge.

Nach dem Kauf

Und dann? Dann kam die Realität.
Kommunikation mit den Mieter:innen, kleine und größere Reparaturen, Mietwechsel, Wohnungsübergabe, Rückfragen zur Nebenkostenabrechnung – kurz gesagt: der ganze Alltag, der eben dazugehört, wenn man Vermieter:in ist. Eine vermietete Immobilie ist kein passives Einkommen und absolut kein Selbstläufer. Denn du bist die erste Ansprechperson, wenn das Fenster nicht richtig schließt, die Steckdose wackelt, die Heizung streikt oder eine Steckdose wackelt. Bei mir kamen gerade nach dem ersten Mieterwechsel einige dieser typischen „Kleinigkeiten“ zusammen und Handwerker mussten koordiniert werden. Und das alles zu einer Zeit, in der ich selbst gerade gar nicht in Deutschland war. Klar, das geht alles mittlerweile digital. Ich habe vieles per Mail, Telefon und WhatsApp organisiert. Aber: Die Verantwortung bleibt bei dir. Ob du gerade im Urlaub bist oder nicht, interessiert weder die Mieter:innen noch den Zustand der Wohnung.

Das war der Moment, in dem ich gemerkt habe: Eine Immobilie ist kein ETF. Bei ETFs kaufe ich Anteile, lasse sie liegen und muss mich im Zweifel einmal im Jahr um ein sauberes Rebalancing kümmern – also darum, meine ursprüngliche Asset-Allokation wiederherzustellen. Das war’s. Bei Immobilien ist das anders. Da bist du Vermieter:in, Manager:in, Ansprechpartner:in – und manchmal auch Problemlöser:in auf Zuruf. Gerade in der Anfangszeit kann das herausfordernd sein, weil man vieles zum ersten Mal macht.

Würde ich es wieder tun? Absolut!
Gerade in der Anfangszeit habe ich so viel dazugelernt. Und bin dazu auch noch über mich hinausgewachsen. Und weil es einfach ein tolles Gefühl ist, wenn eine Investition jeden Monat Geld abwirft und der Kredit jeden Monat kleiner wird.

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